险企竞相发力养老社区 盈利瓶颈待突破(2)

　　“从国内经验看，养老社区入住率达到约70%以后，运营管理收入(月费+护理费)将可覆盖运营管理成本，从而产生正的净现金流。根据有关测算，在由养老社区土地使用限定的50年投资持有期内，项目投资的内部收益率在5%-5.5%左右，可基本覆盖保险资金的运用成本。”一位大型险企健投部负责人称。

　　川财证券研究所杨欧雯认为，尽管医养概念如火如荼，但目前养老保险配套的社区建设还处在发展初期阶段，整个行业尚处在摸索和“试错”的阶段，作为一个新模式，在发展初期难免面临较高的投资风险。

　　业内人士指出，目前公办养老机构在拿地、融资、水电费、经营税收方面都有政策优惠，但对民办机构而言，还没有大规模的政策支持。同时，在我国的城市规划中，一直没有“养老用地”这一项。因此，很多商业养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本相对较高。

　　如果险企拿到的是商业用地，则无法获得税收优惠以及床位补贴；如果拿到的是慈善用地，只能持有无法转让，便无法用销售住宅的收入补贴养老社区投入成本。“养老社区投资的盈利水平还达不到我们对投资回报的要求。”一位保险资管人士表示。

　　“国家对养老用地的相关条款还未出台。一些地方拿地会便宜些，当地政府为了发展养老产业，会单独设计优惠拿地的专设条款，但还需要通过商业招拍挂的方式。这就导致了一些地区的养老社区已签约但未拿地，加紧建设和快速扩张实际上还无法做到。”一位养老社区负责人称。这就会进一步引发投资风险，动辄十几亿元或上百亿元的养老社区，且只能作为物业长期持有，不能出售，流动性弱，如遇到土地和房地产市场价格较大波动，将无法及时收回投资成本。

　　分析人士指出，从目前情况看，保险产品与养老社区的对接尚属浅层次。各家公司与养老社区对接的产品并无特殊之处，实际上只是在保险产品与入住资格之间形成的一种“外联”，有关入住资格、入住服务等内容主要体现在保险合同之外的入住协议等材料中。因此，目前所谓的“对接”仍可看作是保险公司的一种销售策略，至于真正的深层次对接或嵌入式“内接”，还有待保险公司作进一步的探索。

　　发展需形成多方合力

　　养老社区将虚拟的金融保险产品与现实的医养实体服务结合起来，这是一项涉及面广的综合性系统工程，不仅需要保险公司及有关方面的大量投入，也需要政府及监管部门的政策支持和有效引导。只有多方形成合力，才能促进保险养老社区的健康发展。

　　业内人士指出，在政府层面，迄今为止，尽管国家在宏观层面支持养老产业发展的政策利好不断，但在操作层面，保险养老社区建设仍面临用地性质、融资渠道、财税政策等一系列瓶颈问题，亟需政府出台或落实对于保险养老项目的支持政策。

　　国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生建议，在监管层面，急需采取有效措施推动养老社区发展。包括支持保险公司积极开发与养老社区对接的各类保险产品；组织开展相关研究并制定管理措施，建立交流协调机制加强内外部沟通等。

　　陈东升认为，要实现“养老革命”，就必须降低成本，让更多的人享受到泰康养老社区所主张的新型养老生活。事实上，陈东升正在思考实现的路径。

　　“首先要有观念的变革。然后是通过持续的创新，变革，来降低成本，让更多人可以享受得起这种新的生活。”为此，陈东升提出了四种方式。他说：“一是创新产品，降低成本，可以户型小些，鼓励老人去公共空间活动；二是鼓励年轻人早买保险，早投资早积累，将来可以凭借投资收益享受泰康养老社区的服务；三是通过时间银行、居民自治来实现，年轻的老年人帮年长的老年人，这个时间可以提前存储在时间银行；四是利用高科技、人工智能，用技术驱动来提高效率，降低成本。”

　　业内人士指出，从盈利模式来说，“风险补偿+养老居住+健康维护”是大方向。比如，一些养老社区与保险产品挂钩，养老社区只是险企提供的养老综合管理解决方案中一环，实现多险种跨期发展，是未来险企在养老社区投资上制胜的关键所在。

原标题:险企竞相发力养老社区 盈利瓶颈待突破